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一、 项目概况
1、项目名称：宿迁市“鼓楼广场”——宿迁市旅游集散中心项目
2、实施地区：江苏省宿迁市宿城区
3、投资总额： 6亿元(规划总建筑面积约20-25万㎡)
4、实际融资：实际融资1.5亿元，资金使用5年，收回投资5年。
5、保障措施：项目融资（即项目抵押确保投资方的利益），项目抵押：投融资双方以项目注册合作公司，使该公司与项目完整结合，项目方以合作公司的产权、经营权、收益和固定资产，作为投资方的投资风险抵押，确保了投资方的利益）。
6、资金用途：启动资金（购置土地及项目开工前的前期准备工作）
7、项目概述：宿迁市“鼓楼广场”—旅游集散中心项目，是旅游酒店、超市、商铺、写字楼、住宅房地产综合开发项目。规划由2万㎡旅游酒店（宿迁市旅游集散中心）、0.6万㎡大型超市（购物中心）、1万㎡商铺、1万㎡写字楼、16-20万㎡商住楼等项目综合组成。项目总投资约6亿元，需融资1.5亿元人民币。使用期5年，回报超过2亿元，风险趋零。
8、市场前景：
项目总投资约6亿元，融资1.5亿元人民币；资金使用5年，回报超过2亿元，风险趋零。
9、效益分析：
项目规划总建筑面积约20-25万㎡，概算总投资（建筑总成本）6亿元，建筑成本约2000元/㎡。近期房产市场平均销售价格约2600元/㎡，远期（3年后）售价约3500元/㎡，综和平均售价约3000元/㎡。整个项目税前纯利润约1000元/㎡，税前总纯利润约2.5-3亿元，税后总纯利润约2亿元。
10、合作形式：
投资方以风险投资、明投暗贷、固定回报等多种多样合作方式。
二、项目优势
1、项目方有强大且确保房地产开发的操作实力以及深厚的社会关系资源。宿迁市有良好的政府投资软环境。
2、项目方有市领导给予的市中心地块（待办土地证）和房地产开发的特殊政策。
3、地块有良好的位置优势和市规划、国土部门的“国有土地出让红线图”。
4、该项目是宿迁市政府招商引资项目,项目方有以市纪委、旅游局为招商引资单位，全力配合的房地产项目融资 招商开发及全程跟踪服务。
5、项目方有一整套《宿迁市旅游集散中心项目招商简介》和《宿迁市旅游集散中心项目可行性分析报告》等资料。
6、超速发展的宿迁市—城市规划建设全国有名，十几项主要经济发展指标增幅连续多年名列江苏省第一；未来五年城市中心区人口将从40万人增速超过60万人，房地产市场需求空间庞大。
7、项目负责人阅历丰富--突显管理文化所强调的坦率、友善的良好品质；有勇气、胆量、正直和执着的领导才能和房地产开发的阅历；
8、良好密切的社会关系--亲朋好友遍布房地产相关行业和部门；
9、有运作高效配合默契的专业团队；
10、2600年古城—宿迁市有丰富的旅游资源。
三、项目劣势 就缺项目启动资金1.5亿元。
四、公司简介
“江苏省宿迁市九鼎房地产咨询有限公司”（非中介），纯粹是为了寻求房地产项目融资，便于投资方与项目方合作签约而注册的企业法人公司。法人：张勇 。
江苏省九鼎旅游发展有限公司（筹）是江苏省宿迁市九鼎房地产咨询有限公司拟与投资方合作而注册的公司,注册资金不少于2000万元。经营范围:旅游酒店、娱乐业、超市、写字楼、住宅房地产综合开发和经营管理,旅行社,旅游产品的开发,旅游业的投资服务等。
五、收益回报
1、投资方的收益回报是：投入项目资金总额的年固定利息。
2、项目方的收益回报是：经营管理合作公司完税后且对投资方还本付息之后的剩余利润。
七、投资方风险控制（不动产,地块好,收益高，有效控制并规避投资风险百分百）
1、在投资总额上控制并规避投资风险。如80亩的一号地总成本（总投资）6亿元，项目方融资仅1.5亿元人民币。
2、在地产投资方式和程序上控制并规避投资风险。项目的土地购进方式和程序是确定投资意向后---先内部洽谈地产价格---预付内部洽谈地产价格50%的定金---签定土地预出让协议书---再走公开招标拍卖出让土地的法律程序。确保地产投资总额的有效控制。
3、在地产投资总额上控制并规避投资风险。如80亩的一号地，目前内部洽谈签定价格130万元/亩（我还有与领导协商的空间），总价10400万元人民币。而在市场上直接公开招标拍卖价可能突破160万元/亩，总价达12800万元人民币。项目方融资的1.5亿元人民币，仅地产就直接增值。
4、合作方式上控制并规避投资风险。项目方“以项目注册的合作公司的产权和经营权作担保（融资惯例称‘项目抵押’）”，即项目方以项目做抵押融资开发次项目；同时在合作章程中明确项目方如严重违约投资方有权收回项目的全部经营管理权、或并举投资方派财务人员、或委托银行监督合作公司的资金使用等多种多样有效控制并规避投资风险的方法和手段
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